대법원 뉴스레터 115호 2012. 6. 7. 자 법률상담 내용입니다. 건물 임대인들께 유용한 내용이라 소개합니다.

● 물음

법원에서 채권가압류 결정문을 받았습니다. 아버지가 임대인이신데 세입자가 카드대금이 체납되어서 카드사가 아버지를 제3채무자로 하여 채권가압류가 들어왔습니다. 현재 임대차 계약기간이 남아있고, 월세가 밀려있는 상태입니다. 보증금이 100만 원이고, 현재 밀린 월세를 제하면 얼마 남지 않는 상황입니다.

그런데 오늘 카드사에서 찾아왔습니다. 저희는 보증금이 100만 원뿐이고 그것도 월세 미납으로 얼마 남지 않았고 추후에 세입자가 집을 나갈 시에 보증금이 남아있다면 세입자에게 반환하지 않겠다고 말했습니다.

그러나 카드사에서는 현재 월세가 밀린 것과 상관없이 계약 만료 시에 보증금을 자신들에게 반환해야 한다고 말했고, 저희 전화번호를 요구하면서 카드사 측에 현재 이런 상황을 통화해서 알려주어야 한다고 하더군요. 저희는 전화번호를 가르쳐주지 않았고 명함만 받았습니다.

1. 임대차계약 만료 시 밀린 월세와 상관없이 보증금을 채권자에게 반환해야 하나요?

2. 저희가 채권자에게 정보를 제공하고, 연락해서 조율 받아야 하는 의무가 있나요?

3. 세입자가 집을 나갈 시 어떤 절차를 통해서 채권자에게 보증금을 주어야 하나요?

▶ 답변

귀하의 부친은 제3채무자로서 법원으로부터 채권가압류 결정문을 송달받은 것으로 보입니다. 임대차보증금에 대한 채권가압류의 경우 제3채무자가 가압류를 한 채권자에게 지급하여야 하는 임대차보증금의 범위는 "월세 등을 공제한 나머지 임대차보증금"입니다.

대법원 판례에 의하면, "건물임대차에 있어서의 임차보증금은 임대차존속 중의 임대료뿐만 아니라 건물명도 의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약으로 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료 후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관한 임차인의 보증금반환청구권이 발생"한다고 합니다.

이와 같은 임차보증금을 피압류채권으로 하여 가압류명령이 있은 경우에도 제3채무자인 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로써 가압류채권자에게 대항할 수 있으므로 월세를 공제한 금액에 대하여 가압류의 효력이 있으며 가압류 결정문 송달 이후에도 지급하지 아니하는 월세를 공제할 수 있습니다.

민사집행법 등에 의하면 제3채무자는 채권자에게 정보를 제공하여야 할 의무는 없습니다.

채권가압류결정이 있으면 귀하는 결정문에 기재된 바와 같이 임대차보증금을 채무자인 임차인에게 지급할 수 없으며, 만약 채무자에게 임대차보증금을 지급한다면 후일 손해배상책임이 발생할 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.

후일 채권자가 채무자에 대하여 민사소송을 제기하여 승소판결을 받으면 가압류된 임대차보증금을 압류하고 전부 또는 추심명령을 받게 됩니다. 채권자가 전부(추심)명령을 받게 되면 그때까지 밀린 차임을 공제한 나머지 보증금을 채권자에게 지급하면 됩니다.