안녕하세요?

6개월전에 집을 팔았는데  장마에 비가 샌다면서 수리를 해주거나 수리비를 달라고 하면서 내용증명을 보낸다고 합니다.

집 판지 오래 되었는데 이 경우에도 수리를 해주거나 수리비를 주어야 하나요?

팔 당시 하자없다는 거 다  확인했는데도요.

하자를 완벽히 보수하지 않고 주택을 넘긴 것은 채무를 제대로 이행하지 못한 것이므로 김주택씨는 나집사씨에게 채무불이행으로 인한 손해를 배상해야 한다. 채무불이행에 의한 손해배상은 손해가 발생한지 10년 이내면 청구가 가능하고 그 이후에는 채권의 소멸시효에 해당하므로 청구할 수 없다. 이 소멸시효의 기산점은 주택을 인도받은 날이다.

그렇다면 7개월이 지난 시점에 손해 배상 청구하는 것이 부당하다는 김주택씨의 항변은 무엇을 근거로 한 것일까?

우리 민법에는 매도인의 하자담보책임이라는 규정이 있다. 매수인이 주택의 하자를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다(민법 제580조 1항 참조). 이러한 손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다(민법 제582조)는 것이 그것이다.

위 규정 때문에 김주택씨는 나집사씨의 손해배상청구가 부당하다는 것이다. 그러나 김주택씨는 나집사씨가 하자를 안 날부터 6개월 내에 손해배상을 청구할 수 있다는 규정을 오해한 것이다. 즉 매수인은 집을 사서 산지 수년이 지나도 하자가 있다는 사실을 안날부터 6개월 이내에는 손해배상청구를 할 수 있음에도 집을 인도한 후 6개월이 지나면 하자에 대한 손해배상을 청구할 수 없다고 오해한 것이다.

그렇다면 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 이내면 언제나 손해배상 청구를 할 수 있을까? 그렇지는 않다. 매수인이 주택을 인도받은 날로부터 10년이 지나면 손해배상을 청구할 수 없다. 10년 이내라면 하자 발생을 안지 6개월 내에는 언제든 손해배상 청구가 가능하다.

따라서 김주택씨는 10년 내에는 언제든 나집사씨가 발견한 주택의 하자에 대해 손해를 배상해야 하는 것이다.

매도인에 대한 하자담보에 기한 손해배상청구권에 대하여는 민법 제582조의 제척기간이 적용되고, 이는 법률관계의 조속한 안정을 도모하고자 하는 데에 취지가 있다. 그런데 하자담보에 기한 매수인의 손해배상청구권은 권리의 내용·성질 및 취지에 비추어 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효의 규정이 적용되고, 민법 제582조의 제척기간 규정으로 인하여 소멸시효 규정의 적용이 배제된다고 볼 수 없으며, 이때 다른 특별한 사정이 없는 한 무엇보다도 매수인이 매매 목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다고 해석함이 타당하다[대법원 2011.10.13, 선고, 2011다10266, 판결].

하자담보책임에 기한 권리행사의 기간에 관하여 민법 제582조는 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 안 날로부터 6월 내에 그 권리를 행사하여야 한다고 규정하고 있는바, 위 규정의 적용에 있어 일반의 소멸시효기간을 고려하지 않는다면 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 알지 못하는 한 위 제척기간은 영구히 진행하지 못하게 되고, 그 결과로서 매도인은 일반의 소멸시효기간이 경과한 이후에도 언제든지 매수인으로부터 하자담보책임을 추궁당할 수 있는 불안정한 지위에 놓이게 될 것이다.

그러나 매수인에게 하자담보책임에 기한 권리를 일반의 소멸시효기간보다 훨씬 짧은 단기간의 제척기간 내에 행사할 것을 요구하고 있는 민법 제582조의 입법 취지는 일반 거래관계에서 빈번하게 성립하는 매매계약에 있어 목적물 자체의 원시적 하자에 관한 분쟁을 가급적 조속히 확정시킴으로써 위 하자와 관련된 법률관계가 장기간 불확정인 상태로 방치되어 거래의 안정성이 침해되는 것을 막기 위한 데에 있다고 할 것이므로, 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 알지 못하고 있다는 것만으로(특히, 매도인조차 목적물에 하자가 있는 사실을 알지 못한 숨은 하자가 있는 경우에도) 매도인이 일반의 소멸시효기간을 넘어 언제까지라도 매수인으로부터 하자담보책임을 추궁당할 위험에서 벗어날 수 없다고 보는 것은 담보책임에 관한 법률관계를 조속히 확정짓기 위하여 특별히 단기간의 제척기간을 마련한 위 규정의 입법 취지에 완전히 반하는 불합리한 결과를 초래한다고 할 수밖에 없고,

한편 매매에 있어서 하자담보책임은 목적물이 특정물이냐 불특정물이냐를 가리지 아니하고 그 본질이 채무불이행책임에 기초한 것으로서 담보책임에서 특칙으로 규정한 내용 외에는 채무불이행의 일반원칙에 관한 규정이 적용된다고 보아야 하며, 상법상 상인 간의 매매에 있어서는 매매의 목적물에 즉시 발견할 수 없는 숨은 하자가 있는 경우에도 6월의 제척기간이 경과하면 더 이상 하자담보책임을 물을 수 없도록 규정하고 있는 점( 상법 제69조 제1항 제2문) 등에 비추어 보면, 민법상으로도 매수인의 하자담보책임에 기한 권리는 가사 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 알지 못하여 민법 제582조의 제척기간이 진행되지 않고 있는 경우라고 하더라도 일반의 소멸시효가 완성된 경우에는 시효로 인하여 소멸한다고 보아야 할 것이다[대구지법 2004.9.9, 선고, 2004가합5284, 판결].

이와는 별론으로 공동주택(아파트 등)의 경우에는 집합건물관리등에 관한 법률에 의해 손해배상청구권의 제척기간은 최소 1년에서 10년으로 따로 규정하고 있다.